Как продать дом, купленный на материнский капитал, и что будет с долями детей

Семьи узнают об этом в худший момент: покупатель найден, задаток взят, документы у риелтора — и тут выясняется, что сделку не провести без органов опеки. Правильный порядок начинается с них, и лучше пройти его до объявления на Авито.

Почему у детей в доме доли

Это условие самого маткапитала. Часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ обязывает оформить купленное с его помощью жильё «в общую собственность» родителей и всех детей, с определением размера долей по соглашению. Если дом покупался в ипотеку, доли выделяются после её погашения — и вот тут встречается первая мина: семьи, погасившие кредит, иногда «забывают» выделить доли детям и продают дом как обычный.

Так делать нельзя, и дело не только в этике: невыделенные доли — нарушение обязательства перед государством, такие сделки оспариваются, прокуратура проверяет их регулярно, и новый собственник рискует вместе с продавцом. Поэтому первая проверка перед продажей — выделены ли доли; если нет, сначала выделить.

Причём здесь опека

Доля ребёнка — его имущество, и Гражданский кодекс (статьи 28 и 37) разрешает родителям отчуждать имущество ребёнка младше 14 лет только с предварительного разрешения органа опеки. Это же правило накрывает любые действия, уменьшающие имущество ребёнка, — так что и обмен, и дарение, и «продадим, а потом что-нибудь купим» идут через тот же кабинет.

Разрешение опеки — предварительное: сначала оно, потом сделка. Задаток, взятый до похода в опеку, — деньги под риском: если опека откажет или затянет, возвращать его придётся из своего кармана, возможно, в двойном размере — смотря что написано в соглашении о задатке.

Что опека хочет увидеть, предсказуемо: что дети не теряют. На практике это план новой покупки, где у детей будут доли не меньше и не хуже — по метрам и стоимости, — либо, с отдельного разрешения, деньги от продажи детских долей на счета детей. «Продаём дом за три миллиона, покупаем квартиру поменьше, детям выделим как получится» — заявка, которая не пройдёт; встречное жильё планируется до сделки, а не после.

Сделка по шагам

• Проверить доли. Выделены всем детям? Если маткапитал гасил ипотеку — выделить после снятия обременения, по нотариальному соглашению.
• Собрать план для опеки: что продаёте, что покупаете, какие доли получат дети в новом жилье. Подаётся через опеку по месту жительства или МФЦ.
• Получить предварительное разрешение — и только после него подписывать договор и брать задаток.
• Провести сделку у нотариуса: продажа долей несовершеннолетних оформляется только нотариально.
• Выделить детям доли в новом жилье и отчитаться перед опекой — это условие обычно вписано в само разрешение, с конкретным сроком.

Маршрут длиннее обычной продажи на один кабинет и пару недель — но ровно на эти недели короче любой альтернативы, где про опеку вспоминают после задатка.